O usucapião consiste no direito do cidadão de adquirir a propriedade de um imóvel em decorrência do uso deste por determinado tempo. Recentemente, foram realizadas algumas mudanças pelo novo Código de Processo Civil com a criação do Usucapião Administrativo ou Extrajudicial. O novo Código, através do artigo 1.071, permite que o pedido de usucapião seja realizado perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que o bem estiver situado, com acompanhamento de um advogado ou um defensor público.

A comprovação de usucapião é tradicionalmente realizada na justiça e o processo é bastante demorado. A partir deste ano, porém, será possível ter uma opção além do Poder Judiciário, que é a via cartorária. “Deverá ser lavrada pelo Tabelião de Notas uma Ata Notarial atestando a posse, inclusive dos antecessores, e tudo o mais que se puder constar para comprovar a mesma. Havendo a concordância de todos os notificados, estando em ordem a documentação e cumpridas as exigências legais, o usucapião será deferido pelo próprio Registrador de Imóveis”, explicou Cristian José Melo Coelho, do Cartório do 1º Ofício de Notas de Resende Costa. Segundo Cristian, tal procedimento, mesmo sendo administrativo, depende da presença de um advogado regularmente inscrito na OAB. “Não há a preocupação de o procedimento não ter eficácia contra todos (juridicamente conhecido como “erga omnes”), posto que o oficial do cartório determinará publicação de editais em veículos de ampla circulação e determinará a notificação de todos os interessados”, ressaltou ele. Caso ainda seja rejeitado o pedido, nada impede que o interessado recorra à via judicial, ajuizando uma ação de usucapião.

Conforme Cristian, o tempo necessário para se adquirir um imóvel por usucapião depende de cada caso, uma vez que existem em nossa legislação várias espécies de usucapião, cada qual com requisitos próprios. Os pré-requisitos fundamentais para a aquisição do direito são a posse por um determinado tempo do bem móvel ou imóvel, sendo tal posse ininterrupta e pacífica.

As espécies de usucapião são as seguintes: Usucapião extraordinário, caracterizado pela posse que ocorre com ânimo do dono, sem violência e oposição, ininterrupta e com duração igual ou superior a 15 anos; Usucapião especial, que pode ser urbano, individual ou coletiva, ou rural; Usucapião de bens móveis, quando o indivíduo pode acrescentar a posse dos seus antecessores à sua posse ou também ser futuramente sujeitado à aplicação do usucapião; Usucapião familiar, quando um cônjuge abandonado pode adquirir o usucapião se não for proprietário de outro imóvel nem tenha usufruído da lei anteriormente e também tenha permanecido no imóvel durante dois anos sem interrupção e sem oposição do ex-companheiro, dentre outras exigências.

Ainda de acordo com o tabelião, em Resende Costa a maioria dos imóveis são devidamente registrados, sendo poucos os casos de usucapião: “No distrito de Jacarandira, a maioria dos imóveis não possui registro, pois foram adquiridos através de um título fornecido pela Igreja. Para a regularização dos mesmos faz-se necessário o usucapião”, destacou Cristian.

Existem ainda requisitos específicos para os imóveis urbanos e rurais, no caso do Usucapião Extraordinário. Nas modalidades urbana individual e coletiva os pressupostos são os mesmos, sendo que a posse deverá ter ocorrido de maneira pacífica, ininterruptamente, sem oposição do proprietário e por prazo igual ou superior a cinco anos. Na modalidade urbana individual, a área dos imóveis não pode ultrapassar 250 metros quadrados e o possuidor deverá ter usado o imóvel para abrigar a si próprio ou à sua família. O possuidor não pode ser dono de outros imóveis, rurais ou urbanos. Na modalidade urbana coletiva os imóveis terão área superior a 250 metros quadrados e a área equivalente a cada possuidor deve ser identificável.

 

No caso do usucapião especial rural, ele pode ser adquirido por um indivíduo que não seja dono de imóveis rurais ou urbanos, tenha posse do imóvel como dono durante cinco ou mais anos sem interrupção e sem contestação do proprietário, mora no imóvel ou ganha o seu sustento através do seu trabalho ou da sua família. A área do imóvel não pode ser superior a 50 hectares.